전세사기 사각지대, 소액임차인 최우선변제권 기준 바꿔야

전세사기 사각지대, 소액임차인 기준 개선이 시급합니다

“근저당 설정일 기준, 여전히 피해자를 보호하지 못합니다”

전세사기 위험이 여전히 남아 있는 지금,
국가는 다양한 제도 개선을 통해 피해자를 보호하기 위한 노력을 이어가고 있습니다.
그중에서도 핵심 제도인 소액임차인 최우선변제권은 여전히 시대착오적 기준에 갇혀 있습니다.
피해를 막기 위해 꼭 짚고 넘어가야 할 제도적 사각지대가 무엇인지,
그리고 현재 어떤 개선 논의가 이루어지고 있는지 분석해보았습니다.

 

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소액임차인 최우선변제권이란?

소액임차인이란, 일정 보증금 이하로 임대차 계약을 체결한 임차인을 말합니다.
주택임대차보호법에 따르면 이들은 경매 시 다른 채권자보다 우선적으로 일정 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
이를 ‘최우선변제권’이라고 부릅니다.

예를 들어,
서울 기준으로 보증금이 1억 1천만 원 이하인 임차인은
경매가 진행되더라도 최대 4,000만 원까지 먼저 받을 수 있는 권리가 보장됩니다.

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“기준일이 피해자를 외면하고 있다”

현재 소액임차인 기준의 문제는 ‘적용 시점’에 있습니다.
바로 ‘최초 근저당 설정일 기준’으로 소액임차인 여부가 결정된다는 점입니다.

쉽게 말해,
임대인의 근저당 설정이 2020년에 5,000만 원으로 되어 있었다면,
2024년에 계약한 임차인이 아무리 보증금 1억 이하로 계약해도,
해당 보증금은 2020년 기준보다 높아 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다.

이는 실제 전세사기 피해자들이 제도의 보호를 받지 못하는 결과를 낳고 있으며,
그 결과 국민의 신뢰를 잃는 구조적 한계로 지적됩니다.

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문제 사례 예시

김 모 씨는 2024년 3월,
전세보증금 9,500만 원에 서울 도봉구의 다세대주택에 전입하였습니다.
전입신고와 확정일자도 모두 받은 상태였습니다.
그러나 2개월 뒤 집주인의 채무 불이행으로 해당 주택은 경매에 넘어갔고,
김 씨는 소액임차인 기준에서 제외되어 단 1원도 보호받지 못했습니다.

그 이유는 해당 주택에 걸린 근저당이 2019년에 설정되었기 때문입니다.

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정부에서는 기준 개정 검토 중

2025년 7월 기준, 국정기획위원회는
이 문제 해결을 위해 ‘최초 근저당 설정일’ 기준을 폐지하고,
전세사기 피해 발생 시점 또는 계약 시점 기준으로 바꾸는 개선안을 검토 중입니다.

국정위 분과에서는
“과거 시점이 아닌 **피해가 발생한 시점 기준으로 권리를 인정해야 한다”고 밝혔으며,
해당 제도는 전세사기특별법 개정 사항으로 이어질 가능성이 높습니다.

이 개정안이 통과되면,
향후 계약을 체결하는 임차인 대부분이 최우선변제 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.

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왜 기준 개정이 시급한가요?

1. 보증금 평균이 상승했기 때문입니다
   수도권 전세보증금 평균은 이미 2억 원을 넘었습니다.
   과거 기준으로는 현재 임차인의 대부분이 소액임차인에 해당하지 않습니다.
2. 전세사기 양상이 대형화·집단화되고 있기 때문입니다
   최근 전세사기는 수십 명의 피해자를 한 번에 발생시키는 구조입니다.
   이들은 대부분 전세가율이 90%를 넘는 이른바 ‘깡통전세’에 피해를 입고 있습니다.
3. 사후 지원이 아닌, 사전 보호 장치가 중요해졌기 때문입니다
   사기 발생 후의 구제보다,
   계약 시점부터 실질적인 권리 보호가 가능한 기준이 되어야 합니다.

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제도개선을 막아선 오래된 벽, 낡았으면 그만 허물고 새로 올려야 합니다.

전세사기는 단순한 개인 피해를 넘어서 사회 구조의 틈새를 악용한 범죄입니다.
그리고 현재 소액임차인 기준은 그 틈을 제대로 메우지 못하고 있습니다.

제도는 변해야 합니다.
국민의 주거권을 보호하는 법은
과거가 아닌 현재를 기준으로 설계되어야만
진정한 '보호장치'가 될 수 있습니다.

이 글을 통해 전세사기 예방에 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.